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Após o fim do prazo contratual e da tolerância prevista, comprador pode rescindir o negócio e pedir a devolução integral dos valores pagos
Autor: Redação Goiás Aqui
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Comprar um imóvel na planta costuma envolver meses ou até anos de planejamento. O problema começa quando a data prevista no contrato chega, a obra não termina e a construtora não entrega as chaves.
Nessa situação, o comprador não precisa esperar indefinidamente. A legislação permite que os contratos estabeleçam um prazo de tolerância de até 180 dias corridos, além da data inicialmente prevista para a conclusão do empreendimento. Essa cláusula, entretanto, precisa aparecer de maneira clara e destacada no documento.
Quando a entrega ultrapassa a data contratual e o período de tolerância, sem que o comprador tenha provocado o atraso, o consumidor pode escolher entre manter o negócio ou pedir a rescisão do contrato. “Somados o prazo de entrega e a tolerância prevista no contrato, forma-se uma fronteira. Ultrapassada de forma relevante, sem a entrega, o comprador pode pedir a rescisão e a devolução do que pagou”, explica a advogada Laiz Morais Defende, especialista em Direito Imobiliário.
Se o contrato for encerrado porque a construtora não entregou o imóvel dentro do prazo, o comprador tem direito à devolução integral dos valores pagos, com a devida correção. A Lei nº 4.591/1964, alterada pela Lei do Distrato, determina que a restituição ocorra em até 60 dias contados da resolução contratual.
O entendimento também é respaldado pela Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), segundo a qual a devolução deve ser integral quando a culpa pelo fim do contrato é exclusiva da construtora ou incorporadora.
Dependendo das circunstâncias, a restituição também pode alcançar valores pagos a título de comissão de corretagem. Cada contrato e cada forma de cobrança, porém, precisam ser avaliados individualmente.
Quando o atraso é responsabilidade da empresa, cláusulas que autorizam a retenção de uma parte elevada das quantias pagas podem ser questionadas. As regras aplicadas quando o próprio comprador desiste do negócio não são automaticamente válidas quando o contrato termina por descumprimento da construtora.
Também não cabe cobrar uma taxa pelo uso do imóvel se o comprador nunca recebeu as chaves nem teve a posse do bem.
O consumidor não é obrigado a cancelar o contrato. Caso prefira aguardar a conclusão do empreendimento, a legislação prevê uma indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, calculada proporcionalmente aos dias e corrigida conforme o índice previsto no contrato.
Outros pedidos de indenização dependem das circunstâncias e dos prejuízos comprovados. O STJ entende, por exemplo, que os lucros cessantes não são automaticamente presumidos quando o próprio comprador escolhe rescindir o contrato por causa do atraso.
A pandemia foi usada por construtoras como justificativa para atrasos ocorridos durante o período mais crítico da Covid-19. Para contratos assinados posteriormente, entretanto, esse argumento pode perder força. “Em contratos assinados já depois de 2022, quando os efeitos sobre a construção civil eram amplamente conhecidos, esse discurso não se sustenta da mesma forma. O risco da obra é de quem constrói, não de quem compra”, afirma Laiz.
A análise não é automática. A construtora deverá apresentar os motivos do atraso, e cada situação deve ser examinada conforme a data do contrato, as cláusulas estabelecidas e as provas existentes.
Quem enfrenta atraso na entrega deve reunir:
Antes de assinar um acordo ou distrato apresentado pela empresa, é importante verificar se o documento prevê retenções, multas ou renúncia a direitos. “Guardar o contrato, os comprovantes de pagamento e todas as conversas com a construtora é essencial. Cada caso tem particularidades e merece uma análise específica”, orienta a advogada.